新竹買房 | 公設起源 | 什麼是大公小公 | 買房前先搞懂公設比 | 賣厝最佳選喆
Last Updated on 2024-11-12 by 賣厝最佳選喆
新竹買房 | 為什麼會有公設 | 公設起源 | 賣厝最佳選喆
早期公設沒有這麼高，然而現在的新房子公設比已超過30%，有的甚至高達40%。公設的演變需先從民國82年8月台北蘆洲大囍市社區火災說起。住在大囍市一對夫妻發生爭吵，最後妻子淋了松香油自焚，而當時社區機車停放數輛不夠，社區將中庭一樓門廳改為穿堂方便讓住戶停放機車，正因如此，火勢引燃停放在一樓60餘輛機車，這場大火造成社區電梯、樓梯全部封住，住戶無法逃生，最後造成13人死亡、20人重傷、51人輕傷。也因這場大火，讓政府重視建築消防安全，於民國84年修正《建築技術規則》，規範八層以上住宅建築須設置兩座安全梯，十一樓以上須設置排煙室，加強設置逃生與消防設施，間接地調高了住宅公設比。
新竹買房 | 什麼是大公小公 | 賣厝最佳選喆
「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間，屬於法定公設，是政府規定一定要做的；包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，地下室的蓄水池、配電室、機械房等等。
「小公」是指由當層住戶共同分擔的空間，例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等。
現在有許多社區都會有休閒設施，有些人會稱為「中公」，如閱覽室、健身房、SPA、會議室等等，這些也是由全體住戶共同分擔；所以很多人也把社區休閒設施當作大公的一部分。但這些休閒設施屬於非必要性公設。
新竹買房 | 公設比的變化 | 公設比如何計算 | 賣厝最佳選喆
民國76年以前，那時候的房子幾乎都是無電梯公寓型態，許多仲介都會跟客戶說公寓零公設，這是不對的。只是早期沒有特別公設，若細看測量成果圖會發現，公寓主建物是涵蓋樓梯間，因為公寓只有梯間這個公設，因此在所有房屋類型當中使用坪數最實在的，公設比約5%左右。
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民國79年到83年間，公設與主建物開始分開做標示，公設比是多少就很清楚，那時有些社區大樓開始引進多元化的公設，公設比也因這樣被拉高許多。大家普遍看到7層樓高的華廈，公設比大約6%~12%左右，12樓以上的大樓約20%~28%左右。
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到民國84年後，政府修正建築法規，規定8層以上須設置兩座安全梯，樓層高度不同，安全梯的寬度會有不一樣標準；像排煙室、消防箱等等消防安全設施都有明文規定，也因如此，公設比的平均正式開始超過30%。
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再來到民國107年後，政府實行雨遮、屋簷不計坪不計價；107年以前，雨遮是登記在附屬建物中，間接降低公設佔比，但實施不計坪不計價後，公設比隨之拉高，這時公設比約35%~40%。
公設比計算方式:公設持有坪數/權狀登記的總坪坪數*100
例如:公設坪數為15坪，權狀登記總坪數為50坪；15/50*100=30%
該戶的公設比為30%
新竹買房 | 總結 | 賣厝最佳選喆
雖然法規修正讓公設比提高，但相對的，讓大家在居住上更加安全有保障；現在買房趨勢不斷的變化，年輕人喜歡有二十四小時社區管理，有人能代收包裹；年長者喜歡無障礙空間及貼心服務的物業管理，社區裡的休閒設施有沒有其必要性，要看當初買房時所設定標準，畢竟社區休閒設施越多，所需繳納的管理費也越高。新成形的社區大樓只要公設維護的好，社區管委有有用心在經營及規劃，對提升社區價值無疑是一種加分。
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