【買房 | 首購】售後回租是什麼 | 售後回租有什麼風險 | 如何捍衛自身權利? | 賣厝最佳選喆

Last Updated on 2024-11-19 by 賣厝最佳選喆

有換屋需求的朋友，常常面臨的疑問就是：房子應該「先買後賣」，還是「先賣再買」？前者害怕新房子的房貸太重，現金流太緊；後者又怕賣了房子之後，新房子還沒著落，不知道要住哪裡？而許多屋主賣房後因為來不及買房，第一個想法就是能不能先跟買方租房。最常見的情況就是原屋主將房子賣給新屋主後，再採用「售後租回」的方式繼續住下去。不但能有更多時間可以找房，再者也不用二次搬家~對賣方來說是個一石二鳥好方法!!但對買方來說呢?如果把剛買的房子租給前屋主會不會有風險?

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什麼是售後租回?

售後租回其實就是將持有的不動產賣給買方後再與新屋主簽訂租賃合約，將以出售的不動產回租得以繼續使用。辦理交屋後，賣方向買方回租房子，雙方談妥回租的租期和租金，等到租約期滿才搬家交付房子。對於租借人來說房子雖然已賣出去了，但只要支付固定的租金依然可以繼續使用原本的不動產。

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售後回租的優點與風險有哪些

一般來說，原屋主提出需要售後回租的要求，大部分都是找不到房子、新家工期延宕或是正在裝修中，必須暫時住在舊家。通常買方如果不是急著入住，是有可能會答應租給賣方轉租金、補貼房貸。針對「買方」及「賣方」兩個角度，提出需要考量的地方給大家參考。

如果你是買方

Ａ‧可能無法申請土增稅重購退稅:
依據現行法規，申請土地增值稅重購退稅的條件之一，就是出售前1年內不能有營業使用或出租。所以若同意原屋主回租，日後新買家可能有賣屋需求時，會因為房屋售後租回，有租賃所得的問題，無法申請重購退稅。
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Ｂ‧房屋保固:
在中古屋買賣上，有些房仲提出「漏水保固」服務。但通常這種保固是指交屋日起算6個月內，有發生漏水狀況賣方要負擔修繕責任。那就會遇到如果售後回租，那保固怎麼算？這邊會建議保固起算日從「租約到期點交日」起算，避免買方還沒點交確認完內部狀況，保固時間就到期。
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一般在辦理交屋後，若發現房子有問題，可依照《民法》第356條、第365條儘速向賣家反應。可是賣家因為售後租回的關係還住在房子裡，沒搬走屋內傢俱，買家自然也無法看清房子的問題。假設租期結束後，才發現房子有問題，只能去找房仲協調或者扣留押金（因為尾款已經交付了），但押金大多幾萬塊而已，對賣家的影響並不大，通常不太會理你，只能打官司爭取自己的權益。

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如果你是賣方

Ａ‧改延後交屋:
對於「售後租回」的狀況，大部分的買家接受度仍舊偏低。若沒辦法跟新屋主達成售後租回的共識，不妨可以改成「延後交屋」，等到將房子清空再請代書處理尾款的部分，這樣點交時也能仔細的檢查是否有瑕疵，同時避免雙方因修繕漏水產生糾紛。但要注意到「延後交屋」也意味著賣方拿到款項的時間跟著延後，因此建議買賣雙方沒有資金週轉問題，不急著入住的前提下進行。
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Ｂ‧租金價格高於買方房貸金額:
大部分房仲多會建議原屋主另外找地方居住，但如果真的找不到其他落腳處，或是有強烈需求需要繼續住，那麼會建議售後租回的租金高於買方每月要支付的房貸金額，或相近的租金價格作為跟買方協商的條件。

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買屋、租屋分兩次點交

原屋主若要採取售後租回，建議要把「房屋買賣」跟「房屋租賃」兩個部分分開來看。因為房屋買賣的部分先進行點交，之後再依照租賃合約來進行租屋的點交，這樣才能夠把時間點劃分清楚，責任釐清也不會模糊。
如果新屋主直接讓原屋主直接回租，繼續住下去而沒有點交，就無從得知房屋內是否有瑕疵，還可能讓自身的瑕疵擔保請求權失效。所以，買賣雙方除了簽買賣契約時就要進行一次點交來確認房屋現況，等之後售後回租到期時，同樣要再進行一次點交，確認房屋屋況。

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售後租回買賣雙方「租賃契約務必簽」內容一定要寫清楚

售後租回買賣雙方「租賃契約務必簽」在雙方都同意售後回租的情況下，原則上就跟一般在外租屋一樣，除了買賣契約外也要記得再簽一份租賃合約。白紙黑字明確記下「租期」、「租金」及「違約金等相關規範」，新屋主要記得收取兩個月租金作為押金，且原屋主也務必跟新屋主約定不可提前收回房屋等。
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租賃契約最好經由法院公證，公證過後的租約就可以享有《公證法》的保障，若原屋主有遲繳租金或回租不肯搬離等違規行徑，新屋主皆可以直接依法可強制執行要求搬離。除此之外，建議要將「買賣交屋時間點」與「租屋交屋時間點」分清楚並註明在合約上，同時將房屋現況拍照做留存，這樣若是未來發現房屋有瑕疵，或者出現損毀狀況，才可以依照這時間點來釐清責任歸屬。
公證法§13 | https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0010010
民法§356 §365 | https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

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