【買房 | 首購】房屋貸款成數 | 了解銀行的鑑價方式與核貸原則 | 影響貸款成數的因素有哪些 | 賣厝最佳選喆

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Last Updated on 2024-11-19 by 賣厝最佳選喆

中古屋在申請貸款時，往往貸款成數都不高，多半是不了解銀行的鑑價方式與核貸原則，一般人的認知都認為只要自備2成，跟銀行貸款8成成數就可以買到房，但是殊不知有些房子因為地段、屋齡、房屋條件或申貸人條件不足等因素影響到貸款成數，往往貸不到想要的數字，所以購屋前先了解自己是不是銀行眼中高風險族群?而購買中古屋會影響到貸款成數有那些因素?

Table of Contents

影響貸款成數有哪些因素

中古屋本身條件年限會影響貸款成數

一般來說中古屋的貸款成數約為7~7.5成，但實際貸款額度關鍵是要先看屋子本身條件，14年屋齡跟40年屋齡貸款就有差，那屋齡較老的中古屋要注意的是哪種建材?常見房屋建材共分磚造(25年)、加強磚造(35年)、鋼筋混凝土RC(50年)、鋼骨鋼筋混凝土SRC(50年)、鋼骨混凝土SC(50年)。如果看到的中古屋，耐用年限剩的越短，那房屋的殘餘價值就越低，銀行則會更慎重的評估。所在的地段若更差的話，可能貸款成數不高，要準備的自備款就更多了。

屋齡與申貸人年齡會影響銀行貸款成數

房子越老耐用年限就越低，價值也就越低，雖然不是完全沒價值，但這也是銀行評估貸款的主要因素之一，有二個公開公式，可以參考:
貸款人（所有權人）年齡＋房屋貸款年限＜７５
E.X:今年30歲的小明要貸款40年房貸，30+40<75 這樣基本上是可行的。
貸款年限＋屋齡＜５０
E.X:今年30歲的小明要貸款屋齡42年的公寓，想貸款30年(30+42>50)，銀行就會審視評估。

房屋所在地段是影響貸款成數重要因素之一

「不動產貸款」是以房屋本身作為擔保品，而擔保品的保值力越高時，銀行核貸的意願也會越高；而座落在精華地段的中古屋，便是保值能力極佳的不動產商品，因此銀行在審核中古屋貸款成數時，地段便是重要的判斷標準，所以地段真的很重要。若屋齡高，但在非常夯的地段，是非常值得擁有的。而銀行，會在每個縣市依地區分類，共分A、B、C、D級4個等級。A級通常最高能與銀行貸至8成、B級為7.5成、C級7成、D級只有6成。
在台灣共12個行政區中，台北市是唯一都列為A級地段。其他屬於A級的縣市的有:新北市、桃園縣市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市等地區。其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體看起來不動產較其他縣市值錢。

了解銀行鑑價方式與核貸原則

銀行在決定放款給貸款人時，都會考量房市波動風險，在估價上都一定會較市場成交價保守很多。核算貸款金額時，就會從【買賣契約價】與【銀行鑑價】二者中，取最低的，作為計算基準。
每家銀行放款部門，對於業務範圍內，都有各種不同的核貸基準。初步會參照【中古屋建物謄本內容】、再依【屋齡】、【區段】、【房屋類型】、【週邊環境】、【交通條件】等，扣掉增值稅應繳金額後，再初步估出其『銀行鑑價』，若銀行鑑價小於買賣成交價，就容易發生核貸不足的問題。
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有些人常誤以為銀行的估價就等於鑑價，其實估價與鑑價是不一樣的觀念。「鑑價」是什麼？
「鑑價」係由專業鑑價人員對其財產進行價值的評定，針對其申貸所附相關之動產、不動產，乃至週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢商譽等，進行專業調查與評鑑，是申請貸款中重要的一環。而「估價」只是單純依銀行業務員的經驗來回覆。
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所以若擔心貸款成數不高的話，最好就是要自己先做好功課，了解中古屋附近的行情及銀行的鑑價方式與核貸原則，或是請有往來的銀行協助評估，避免貸款成數不足的情事發生。倘若中古屋有以下的問題，貸款成數通常也不高。例如：兇宅、輻射屋、海砂屋、經常淹水區域、危險山坡、結構瑕疵…等等。

哪些人是銀行眼中高風險族群

銀行在承辦貸款時，主要是以申貸人及房屋做綜合評估。在審核貸款前都先會調閱個人「聯徵紀錄」，進行一次信用明細申請就代表一次貸款申請。若短期內申請次數過多銀行則會認為有負債或資產有疑慮。因此多次申請聯徵也代表可能被許多家銀行拒絕，自然視為申貸條件不理想。
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除了要注意聯徵紀錄外，對於申貸人的職業別也是銀行在承辦貸款的考量之一。通常有固定薪資轉帳紀錄且收入穩定又高所得族群是銀行願意承貸對象，如軍公教、律師、醫生等職業別。以下有幾種狀況是銀行認為承擔風險高，屬於收入不穩定或是支出活動可疑，通常都較不願意承貸的族群;

被銀行列為警示用戶
短期內聯徵次數過多、有增貸紀錄
沒有穩定收入、沒有薪轉證明
有遲繳紀錄
信用小白
負債比過高
年齡超過65歲

貸款人的申貸條件與還款能力是會影響到貸款成數

借款人本身的信用、還款能力和職業，也是會影響銀行核貸成數的條件，很重要的一項。
在申請貸款時，能夠提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶。如有報稅資料、薪資轉帳紀錄、收入穩定等，都是較完整的所得資料了。
如果借款人本身條件不錯，信用卡與其他貸款還款紀錄均正常，沒有聯徵異常的話，銀行在內部評分再加上中古屋坐落地段好的話，貸款利率和成數通常會較好。若無固定薪轉或是金融小白，可以評估看看以下方式：