【買房｜首購】房市經濟指標 | 利率對房市的影響與連動分析 | 賣厝最佳選喆

Last Updated on 2024-11-12 by 賣厝最佳選喆

新竹買房 | 利率是什麼 | 賣厝最佳選喆

利率是世界各國中央銀行調節貨幣政策的重要工具之一，亦用以控制投資、通貨膨脹及失業率等問題，繼而影響經濟成長。

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新竹買房 | 重貼現率是什麼 | 賣厝最佳選喆

「重貼現率」指的是銀行以商業票據作為擔保品，向中央銀行融通短期資金時，支付給中央銀行的利率，也就是銀行跟央行借錢的成本。
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一般銀行有資金需求時，除同業間相互調借(隔夜拆款利率)外，亦會向中央銀行融通借款，並支付重貼現率。
「重貼現率」為中央銀行因應景氣控制通貨的手段之一，重貼現率對其他利率具有動見觀瞻的影響。

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新竹買房 | 存款利率是什麼 | 賣厝最佳選喆

指客戶按照約定條件存入銀行帳戶的貨幣，一定時間內利息額加本金的利率。
存款利率可分為活存利率與定存利率。
活存利率：利率在存續期間，會受機動利率的調整而有所變動，且以「單利」計息。(機動利率)
定存利率：在定存的存續期間，不論央行升息或降息，均按原本設定之利率計付利息。(機動利率/固定利率擇一)

• 機動利率：當央行有升息或降息，存款人的定存利率就會「機動性」的跟著調整。
• 固定利率：在定存的存續期間，央行就算有升息或降息，也不會影響存款人的定存利率。

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新竹買房 | 貸款利率是什麼 | 賣厝最佳選喆

土地融資利率:土地融資是指使用自有土地來蓋房，或是為了購買土地的資金需求而設立的貸款方法，也稱之為購地貸款或基地貸款。由於購買土地資金龐大，所以土地融資的徵審流程較為繁雜，大多需要總行及董事會決議。
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土地融資成數會依每個時期央行政策不同而有所調整。目前現階段，土地融資利率約為2.1%~2.8%，且貸款年限較短。鑑價會依下列兩個金額為準，價值較低的為貸款基數:

1. 銀行、估價師鑑定價值的金額。
2. 近期買賣的成交金額。

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新竹買房 | 利率與房市連動分析 | 賣厝最佳選喆

利率對房市的影響

當重大事件衝擊景氣時，央行會利用降息的方式促使景氣回歸。央行降息會使存款利息減少，錢放在銀行的投報率變低，故民眾會將資金移出，大量資金流入市場後會刺激消費，當需求大於供給時，物價會上漲，導致通貨膨脹，因此民眾紛紛買入黃金、房地產等高保值性商品以抗通膨；當通貨膨脹率過高時，央行會採取升息政策，使資金回流到銀行，以減少市場上的熱錢，而房貸利率提高會增加貸款人的負擔，導致房市的降溫。
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當利率變低時，因為貸款負擔小，會促使開發商及消費者利用財務槓桿向銀行貸款，將資金投入房市，進而推升房價。
購屋需求變高時，房價會上升，此時政府通常利用信用管制的方式抑制房價，例如：降低貸款成數、利率加碼、取消寬限期、多戶貸款年數縮短。

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2008年金融海嘯期間降息六次，利率快速下修，並於2015年又歷經貿易萎縮實施降息後，此後利率長期維持在1.6%上下。惟在2020年全球受新冠疫情影響之下，央行睽違近4年以來首次降息，打破金融海嘯紀錄來到歷史新低，利率水準跌破1.4%。
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可由下圖看出，當央行升息，房貸利率上升，每月負擔利息增加，建物買賣移轉棟數減少；反之，央行降息，房貸利率下修，每月負擔利息減少，購屋意願相對增加，促使房市升溫，建物買賣移轉棟數增加。

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新竹買房 | 央行升息是否為因應高房價所採取的手段 | 賣厝最佳選喆

因應疫情，世界主要國家均採降息政策，並實施量化寬鬆(QE)，以協助經濟復甦。對於房市而言，低利率可降低建商之營運開發成本，促使建商投資不動產的意願增加，並使投資客、自住者房屋持有成本下降，購買意願增加，房市量能提升。然而降息政策卻造成外溢效應，帶動全球資產價格攀升，包含台股加權指數創歷史新高，甚至是房市從土地、材料到工資皆全面性價揚。
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以央行的立場而言，調整利率考量的因素如下：
1.觀察未來國內物價漲幅是否持續居高。
2.國內受疫情影響之產業是否已穩步復甦。
3.考量主要經濟體升息動向(例：美國升息導致台幣相對貶值，雖有利於出口，卻也提高進口外來品的成本，間接造成輸入性通膨) 。
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若央行欲調控房價，會實施信用管制策略，如：降低貸款成數之行政手段，而非採用調整利率之經濟手段。利率僅為影響房價的因素之一，利率工具主要用以「穩定總體經濟」。總言之，房市並非央行升降息政策考量之關鍵因素。

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央行111年二度升息對房市的影響

美國的停滯性通膨衝擊經濟，導致今年多次升息，而央行也在111年3月、6月針對重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率陸續調高一碼及半碼，其年息分別由1.125%、1.5%及3.375%提高至1.5%、1.875%及3.75%，漲幅0.375%。
目前的升息幅度雖提高貸款負擔，但對於自住客來說尚無顯著影響，然而升息產生的社會氛圍可能導致買氣下降，使房地產市場出現寒蟬效應的情形。
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宣佈於7/1起提高新臺幣存款準備率，支票存款、活期存款、活期儲蓄存款、定期存款及定期儲蓄存款準備率各調升一碼。
調高準備率會使銀行調控緊縮，減少對貸款人之放款額度，對於有大量資金貸款需求的不動產業之亦會產生負面影響。

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