【買房｜首購】常見漏水原因｜買到漏水房子如何維護自身權益 | 買到滲漏水房子如何處理5步驟｜賣厝最佳選喆
Last Updated on 2024-11-17 by 賣厝最佳選喆
許多人好不容易存了一筆錢，誰都希望買到的是一間舒適、無瑕疵的房子。然而，房屋漏水卻成為很多人搬進新家後最頭疼的問題。無論是買新屋或中古屋，漏水問題會影響到日後的居住品質，也會帶來財務負擔。真的不慎買到漏水瑕疵的房子該如何維護自身權益？這篇文章滿滿乾貨，一定要看到最後，買到漏水房子自身權益維護的建議，幫助您遇到問題能順利結決處理。
常見的漏水原因
1. 屋頂漏水
屋頂漏水是房屋漏水問題中最常發生區域，多發生於樓層較高的房屋或頂樓住戶，出現漏水原因可能是屋頂防水層的老化，防水層沒有定期維護，因日曬雨淋容易加速老化，導致水滲入；還有屋頂排水孔或排水溝堵塞使雨水積聚，最後滲入建築內部。
常見跡象天花板上出現水漬或油漬、牆面發霉等。
2. 外牆滲水
外牆滲水是房屋漏水中較常見的一種情況，特別是在氣候潮濕、雨量大的地區。滲水的主要原因：
- 外牆防水材料隨著時間推移出現老化或破損，或是長期曝曬、雨淋及風蝕的環境下，在雨水滲透外牆後會滲入室內，影響牆壁顏色造成壁癌。
- 外牆磚縫間的填縫材料（如矽膠或水泥漿）長時間暴露於陽光與雨水中，填縫劑會逐漸喪失彈性或硬化，甚至脫落，形成縫隙讓水滲入牆體。
- 窗戶與外牆接縫漏水，因施工不當或填縫劑老化，窗框與牆體接合不密實，導致雨水滲入。
3. 地下室滲水
地下室的牆體和地板需要依靠防水層來阻擋水分侵入，若因防水層施工不當，厚度不足，或建築結構因地基沉降、地震而產生裂縫，這些裂縫就會成為水滲入的主要通道。
還有就是地下室周圍的排水溝或排水設備設計不良，若運行不正常，導致雨水或地下水無法及時排出，長時間的滯留就容易出現滲水現象。
4. 管道漏水
管道漏水是室內滲漏水的主要來原因，尤其是廚房、浴室和陽台等用水頻繁的區域。
因管道老化、接縫鬆動、管道堵塞排水不暢導致水回流或裝修工程進行鑽孔施工打孔誤傷等因素，都可能引發管道破裂引發漏水問題。
買到漏水房屋問題的處理步驟
步驟一｜先檢視成屋買賣契約和不動產現況說明書
大多數想買房成家的消費者都會委託房仲尋找合適的物件，在成屋買賣中，有些屋主不想增加其他修繕成本，希望房屋修繕由買方負擔，常會以所謂的「依現況交屋」的約定做售屋。
屋主這樣就不用對房屋瑕疵擔保嗎？答案:當然不是。「依現況交屋」僅適用於買賣雙方肉眼可見且有明確告知的瑕疵，對於房屋結構安全、肉眼無法立即可得知的瑕疵，原屋主仍需負擔瑕疵擔保責任。
簽約前，仲介公司會提供不動產現況說明書，裡面會有「漏水狀況」揭露要求與位置標示，讓買方清楚了解物件產權資料、房屋現況及其他應告知事項。
簽約後，代書會將不動產現況說明書一併放入成屋買賣契約中，方便讓買方查閱。一旦交屋後發現漏水或其他應載明屋況資訊而沒載明，第一時間仔細檢查成屋買賣契約和不動產現況說明書中關於「漏水狀況」及「漏水位置」的描述。
步驟二｜拍照存證立即通知仲介(賣方)
沒有透過仲介直接與屋主做買賣交易
一旦發現漏水問題，買方應立即錄影或拍照存證並盡速通知原屋主（民法第356條），建議買方通知原屋主以「存證信函」或「律師函」之書面形式進行，避免雙方日後因通知問題產生爭議，這樣的書面通知方式也能有效保護買方的權益。
成屋買賣透過房屋仲介
交屋後，一旦發現房屋有漏水或疑似漏水狀況，先仔細檢查成屋買賣契約和不動產現況說明書中關於「漏水狀況」及「漏水位置」的描述，若漏水位置與當初載明的地方不同或勾選選項是沒有漏水，簽約前也沒有明確告知，第一時間立即錄影或拍照存證，並盡速通知當初服務你的仲介，請仲介找抓漏師傅協助了解漏水狀況。
步驟三｜釐清漏水責任歸屬
請專業的抓漏公司檢查漏水狀況後，也了解漏水的來源及發生原因有基本判斷，以確定漏水的責任歸屬。特別是在交屋後進行過裝修工程的情況下，需要清楚漏水是在交屋前就已經存在，還是因裝修施工引起的。
如果居住的是集合式住宅，造成漏水原因是左鄰右舍的共同壁或與樓上鄰居間的樓地板，可請求管委會協助，需跟鄰宅住戶協商配合處理。如果漏水原因是由房屋內私有管線破裂引起，應向原屋主請求修繕費用或減少售屋價金。
步驟四｜協商調解
正常來說，當確定漏水發生原因，原屋主願意處理，賠償金額也談妥，原則上事情就能告一段落。但實務上，往往事與願違，雙方不是金額談不攏、不願意處理，不然就是責任歸屬無法釐清，與原屋主無法達成共識，這時可以向行政區的區公所或鄉鎮市公所聲請調解，由調解委員會的委員協助調解，也可以線上做聲請。(新竹市線上案件調解聲請平台)
步驟五｜提起民事訴訟
然而，若賣方接獲瑕疵通知後不處理、或雙方無法達成共識，且也沒有調解的可能時，最終可向賣方提起訴訟求償。求償前，買方應檢視蒐集的證據是否充足，是否足以確立漏水瑕疵與其所受損害間之相關因果關係。
漏水處理常見Q&A
Q1⁚發生漏水後，當初銷售的仲介不願協助處理或是意願低落該怎麼辦?
A⁚可以向該仲介公司的店長、店東告知，以及向該房仲品牌加盟總部做申訴。仲介公司依然無作為，依消 費者保護法規定可以向消保官申訴
Q2⁚房仲故意隱瞞屋況或未盡調查義務，可以向房仲人員求償嗎?
A⁚房仲人員接受屋主委託銷售房屋，具有調查義務，並須製作完整不動產現況說明書，如果房仲人員知情而故意隱瞞漏水或未盡屋況調查，造成買方損失，買方依據不動產經紀業管理條例第26條規定，可以房仲公司與房仲人員求償。
Q3⁚成屋買賣契約中，常出現的「依現況交屋，屋主不負瑕疵擔保責任」，真的發生漏水或其他瑕疵，屋主真的不用負責嗎?
A⁚買賣合約中出現的特約條款-「依現況交屋，屋主不負瑕疵擔保責任」，並不包含重大瑕疵，如輻射屋、海砂屋、凶宅等，但有以下幾種情況，屋主能免除責任
1.買方在購買前，已經清楚知道物件本身哪些位置出現滲水、漏水，屋主也清楚標示並揭漏漏水、有瑕疵的地方，在雙方都達成共識下簽約，交屋後就不能在以此瑕疵向屋主求償。
2.交屋後，買方對房子進行格局大改、大修，在裝修工程過程中，因人為因素導致管路破裂而發生漏水。
總結｜喆元觀點與建議
在成屋買賣交易案件裡，漏水造成的交易糾紛是最常發生的，房屋漏水瑕疵處理過程不但耗費時間和金錢外，且漏水瑕疵很難完全根治。當問題發生後，仲介或原屋主願意出面處理那還好說，最怕遇到仲介交屋後不聞不問，原屋主賴皮不願意出面負責。
說真的，一旦走到訴訟程序所衍生出的訴訟費用、律師費還有花費的時間精力，這可謂是傷敵1000自損800，往往是雙方兩敗俱傷，誰也討不到好處。
在買房過程中，務必謹慎檢查有可能發生滲水、漏水的區域，尤其是窗框、廚房及浴室，這些管路會經過的地方，真的不慎買到有瑕疵的房子，除非房子要修繕金額相當巨大，相信沒有人願意想上法院，如果是小瑕疵不是很嚴重，在前面幾個步驟能好好處理，真心建議不要讓這煩心的事情影響到日常生活
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