【新竹買房｜首購】2023年升息中還能進場購屋嗎?｜首購族買房前應該要知道的三件事｜賣厝最佳選喆
Last Updated on 2024-11-18 by 賣厝最佳選喆
2020年因為疫情的關係對經濟造成了巨大的打擊，全球幾乎所有的產業都受到衝擊，無一倖免。美國作為世界最大經濟體，就實施了量化寬鬆政策(QE) 。簡單來說，QE是一種貨幣政策，透過印刷更多的錢來增加經濟活動和刺激通貨膨脹，再加上低利率政策也是其中因素，它讓借款變得更加容易和便宜，從而吸引了更多的人去買房。
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泛濫的資金讓台灣的股市衝到萬八，房價也來到歷史的最高峰，直到2022年的3月，為了要壓抑「過高的通貨膨脹」，美國不得不透過大幅度的暴力升息收回這些市場上的熱錢。到現在2023年的5月，總共升息了20碼，台灣央行也跟進，共升息了5次3碼，房貸利率正式突破2% 。
房貸利率突破2%，未來還會升息嗎?
為什麼要升息?
在疫情衝擊及烏俄戰爭等因素，全球進入高通膨時代。為了緩解通膨壓力、市場過熱及物價上漲幅度過高，避免市場有惡意炒作現象，可能導致市場泡沫化風險，美國聯準會於2022年3月開始鷹式升息。
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雖然台灣升息幅度相對和緩，但在長期低利率下，銀行房貸利率已突破2%。
央行總裁楊金龍表示，市場不確定性很大，未來會不會持續升息將看3件事:
- 2022年以來，國內緊縮貨幣政策的累積效果。
- 主要經濟體貨幣政策的外溢效應。
- 密切關注最近美歐部分銀行危機事件的可能衝擊。
因此，觀察未來通膨數據及國際情勢，不排除有持續升息的可能性。
升息對房市影響
從2022年開始升息，房市瞬間冷卻下來，交易量也大幅減少，以新竹來說，2023年Q1買賣移轉棟數與2021年同期相比，大幅減少34%(如下圖)，購屋者轉為觀望，期待房價能向下修正。若台灣整體經濟環境呈現負成長，置產收租的房東可能會將增加的成本轉嫁至房租，升息對租屋市場的價格可能會造成衝擊。
延伸閱讀 : 央行升息對房市的影響
有購屋需求的首購族在升息階段中，財務規劃要注意哪些?
面對央行連續升息，若這時候有購屋計畫及需求，在財務規劃上要注意哪些事項呢?
預算管理
檢視並評估自身財務狀況，考慮自己的收入、支出以及預期的升息對財務狀況的影響，確定能夠負擔得起每月房貸支出和其他相關費用。喆元提供一個簡單且實用公式，讓你馬上推算出能夠負擔的房屋總價:
【(總收入*30%)/3736】*100得到數值再/預估房貸成數，最終數字即為可負擔房屋總價。
E.X.60000*30%/3736*100/0.7≒765
了解各家銀行房貸利率
了解目前各家銀行的貸款利率以及預期的升息趨勢。行政院在7月13日由財政部提報青年安心成家購屋優惠貸款精進方案，將貸款額度從800萬元提升至1000萬元； 並將貸款年限從30年延長至40年，寬限期也從3年延長到5年 此外，貸款利率加碼補貼至1. 5碼 青安房貸利率則下降至1.775% ，整體方案為期3年，從8月份起開始上路，直至2026年7月31日。
在升息階段，利率將會上升，選擇採用固定利率的房貸，這種房貸的利率在整個還款期間都不會改變，因此即使在升息環境下，還款金額也不會變化。
負擔能力評估
在升息階段，貸款利率可能會上升，因此首購族應評估自己的負擔能力。考慮月收入、支出、儲蓄和其他固定負擔，以確定能夠負擔的房屋價格範圍。
房貸支出最好不要超過月收入的1/3，這是風險較低的買房收支配比。也能避免過高的房貸而影響到原本的生活品質。
謹慎評估市場狀況
在升息環境下，房價可能會有所下修，這對於買方來說雖然是好事。但也需要小心，如果買的是價格是因熱錢而莫名飆升的地段或投資客過多的區域，尚未興建完成的大型重劃區，都會首當反應價格下修，那麼需要承擔價格其風險。
升息階段加上房市降溫，現階段適合進場購屋嗎?
在升息階段中，通常會看到房市的熱度降低。隨著利率上升，購屋者需支付更高的貸款利息，導致購屋需求減少。房市降溫意味著需求下降，這可能導致價格下修。購屋時機，可以考慮以下幾點：
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1.買賣雙方議價空間增大：在房市降溫交易量縮減下，只要賣方有售屋壓力，願意讓利降低價格或提供其他條件以促成成交，那房子有喜歡也符合自身需求，是可以考慮的。
2.選擇更多：現階段已不像過去2年，只要有物件釋出就立刻秒殺或是排隊看屋的狀況發生。如果更少的人在購買房屋，市場上會有更多的物件供你選擇。
總結與建議 | 喆元觀點
在2023年房價修正的初期，任何人都無法100%準確說出哪個時期是高點，哪個時期是低點，升息階段中是否要進場購屋，還是持續等待再入場，需要根據個人狀況、經濟環境以及市場預期等多種因素來決定。 如果你不是剛性需求，純粹因為有點閒錢想投資， 喆元不建議這個時間點進場，如果是剛性需求的自住客看到這間房子已符合大部分的需求，價格合理也符合預算，那麼就大膽跟信任仲介斡旋談價，當然每個區域的概念多少還是會有所不同，要知道房價修正是全國性的 並沒有哪一個地區比較特別。
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自住客不管在什麼時候買房，即便未來有可能賠售風險，都應進場購屋:
1.有居住急迫性，比如被房東要求不再續租、家裡發生變故等。
2.看到一間千載難逢的房子，不但價格合理也符合自身需求，市場上已沒有第二間。
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